O pagamento das dívidas cobradas no início de uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato quando o inquilino persiste em atrasos reiterados no decorrer do processo. A decisão foi tomada, de forma unânime, pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A advogada cível da ABV Advogados, Narllyane Guedes, explica que a decisão considerou que, embora o locatário tenha quitado os débitos que originaram a ação antes da citação, ele permaneceu inadimplente ao longo da tramitação do processo, realizando pagamentos reiteradamente em atraso. “Para a Terceira Turma do STJ, a purga da mora, mecanismo que permite ao locatário evitar a rescisão do contrato mediante a quitação integral da dívida no prazo legal, deve proteger o locatário de boa-fé que regulariza sua situação, e não servir como mecanismo para justificar o descumprimento contínuo das obrigações contratuais. Assim, a persistência dos atrasos demonstrou que não houve efetiva regularização da mora, permitindo, no caso analisado, a rescisão do contrato e o despejo”, explica.

A decisão pode trazer impactos tanto para locadores como para locatários e influenciar a condução de ações de despejo por falta de pagamento. Para os locadores, o posicionamento reforça a proteção contra situações de inadimplência reiterada e evita que a purga da mora seja utilizada de forma abusiva, levando o credor a recorrer continuamente ao Judiciário para receber os aluguéis. Para os locatários, evidencia que a quitação do débito que deu origem à ação, por si só, não afasta necessariamente o despejo quando novos atrasos ocorrem durante o processo.

“Na prática, esse posicionamento reforça a importância do cumprimento regular das obrigações contratuais durante toda a ação e orienta a análise do comportamento das partes ao longo da relação processual, e não apenas da situação existente no momento do ajuizamento da demanda”, afirma a advogada.

Nesse cenário, Narllyane Guedes orienta que, durante o andamento da ação, o locatário deve manter os pagamentos dos aluguéis e demais encargos rigorosamente em dia, inclusive realizando os depósitos judiciais dos valores vincendos, quando cabíveis, para demonstrar a efetiva regularização da mora.

Já o locador deve acompanhar o cumprimento das obrigações contratuais e comunicar ao juízo eventual inadimplência superveniente. Caso surjam novos débitos no curso do processo, esses fatos podem ser levados ao conhecimento do magistrado para demonstrar a continuidade do inadimplemento. Conforme a decisão do STJ, essa situação pode afastar a caracterização da purga da mora e, a depender das circunstâncias do caso, fundamentar a rescisão contratual e o despejo.