A 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, de forma unânime, que é legítima a aplicação conjunta da multa moratória e da perda do desconto por pontualidade em contratos de locação comercial, nos casos de atraso no pagamento do aluguel.
O caso envolveu um shopping center que buscava reverter decisão de primeiro grau, a qual havia limitado a penalização da locatária inadimplente a apenas uma das sanções: ou a cobrança da multa por atraso, ou a perda do desconto por pontualidade. O juiz de origem, com base na análise de um perito judicial e no princípio do bis in idem, entendeu que a aplicação cumulativa configura uma dupla penalização pelo mesmo fato gerador.
Contudo, o relator do recurso no TJ-SP, desembargador Gilson Miranda, destacou que a matéria é eminentemente jurídica e não contábil, afastando a tese do bis in idem. Segundo ele, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é clara no sentido de que a perda do desconto e a multa possuem finalidades distintas e, portanto, podem ser cumuladas sem violar o ordenamento jurídico.
A advogada Camila Alencar, da Abreu, Barbosa e Viveiros (ABV) Advogados explica que a aplicação cumulativa de multa e perda do desconto por pontualidade não pode ser considerada abusiva, desde que esteja prevista contratualmente e respeite os limites legais: “A jurisprudência consolidada, inclusive no Superior Tribunal de Justiça (STJ) e no caso concreto julgado pela 35ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, afirma que a cumulação entre a multa moratória e a perda do abatimento por pontualidade não configura “bis in idem”, pois se tratam de penalidades com naturezas jurídicas distintas: A multa moratória pune o inadimplemento, já a perda do desconto por pontualidade apenas deixa de premiar o adimplemento pontual, ou seja, o inquilino passa a pagar o valor integral do aluguel previsto no contrato.”
O entendimento foi seguido pelos desembargadores Marrone Sampaio e Carlos Eduardo Borges Fantacini.
“Para evitar litígios, recomenda-se que locadores e locatários estabeleçam claramente no contrato o valor integral do aluguel e o desconto por pontualidade, especificando que este é um benefício condicional. Além disso, a multa por atraso, fixada com base no art. 395 do Código Civil e, subsidiariamente, nos limites do art. 52, §1º do CDC, quando aplicável, bem como a possibilidade expressa de cumulação da multa com a perda do desconto, se for essa a intenção das partes”, pontua a advogada Camila Alencar da ABV Advogados.
