O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente que o vendedor de um imóvel pode ser responsabilizado por dívidas condominiais geradas após a posse ter sido transferida ao comprador, caso o contrato de compra e venda não tenha sido formalizado por meio de registro em cartório.
No caso analisado, um condomínio entrou com ação para cobrar cotas em atraso referentes a um período de quase nove anos. O imóvel, originalmente pertencente a uma companhia de habitação popular, havia sido prometido a um casal em 1985, que assumiu a posse. No entanto, como o contrato não foi registrado, a propriedade formal permaneceu no nome da companhia. Quando o condomínio buscou executar a dívida, voltou-se também contra a empresa, que tentou se defender alegando que não era mais responsável pelas obrigações condominiais.
A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, reafirmou que a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, está vinculada à própria coisa (o imóvel) e não apenas à relação pessoal entre condomínio e morador. Por essa razão, o condomínio não está preso aos acordos feitos entre comprador e vendedor, ainda que a posse tenha sido transferida e o condomínio tenha ciência disso, a titularidade formal do bem segue gerando obrigações para o vendedor.
O advogado Glauco Cidrack, da Abreu, Barbosa e Viveiros (ABV) Advogados destaca que, para que o vendedor se libere de tal obrigação, “tem que transferir a propriedade do imóvel, não sendo suficiente ter firmado o contrato de compra e venda. Este novo entendimento do STJ revisa e altera o Tema 886, do ano de 2014. O entendimento do STJ era de que, se o condomínio (a administração e os demais condôminos) tivesse ciência da venda e da imissão na posse do imóvel pelo comprador, já seria suficiente para afastar a responsabilidade do vendedor, ainda que ele constasse na matrícula do imóvel como proprietário, o que não se aplica mais, a partir desta revisão da tese, pois se a obrigação condominial é propter rem, ela subsiste independentemente de o comprador ter tomado posse do imóvel com o conhecimento do condomínio.”
O STJ reforçou que promessas de compra e venda, feitas sem registro oficial, não afastam a responsabilidade do proprietário perante terceiros, inclusive perante o condomínio. Assim, o vendedor, mesmo sem uso efetivo do imóvel ou aproveitamento dos serviços condominiais, responde pelas dívidas enquanto o registro da transferência não for concluído.
Glauco Cidrack explica que a posse é o poder de fato sobre o imóvel, como no caso de um inquilino, que usa e usufrui, mas não pode vender. Já a propriedade é o direito pleno sobre o bem, incluindo a possibilidade de transferi-lo, doar, ou dar em garantia. Assim, enquanto a posse pode ser adquirida por contrato, a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
“Na situação das dívidas condominiais, para que o vendedor se libere do pagamento de tais obrigações, tem que transferir a propriedade do imóvel, não sendo suficiente ter firmado o contrato de compra e venda, pois o contrato de compra e venda só transfere a posse, via de regra. E considerando o novo entendimento do STJ, no REsp 1.910.280, cabe ao vendedor não se demorar nessa transferência. Se não for possível passar de imediato, por ter sido uma venda parcelada, por exemplo, convém que ele contingencie o equivalente aos meses do parcelamento, os valores correspondentes ao condomínio, porque se o comprador não pagar as taxas condominiais durante este período, ele já terá feito a reserva e não será apanhado de surpresa”, finaliza Glauco Cidrack, da ABV Advogados.
