O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reiterou, recentemente, no REsp 2.166.273-SP, que a compra e venda em loteamento não registrado é nula, ainda que as partes envolvidas tenham ciência da irregularidade do imóvel.

Um Breve Histórico sobre o Tema

A Lei nº 6.766/1979, que trata do Parcelamento do Solo Urbano, estabelece regras para o loteamento e desmembramento de terrenos, com vistas à ordenação do crescimento das cidades e à proteção ambiental e social.

A lei busca impedir que lotes sejam comercializados sem o devido registro no cartório de imóveis e sem a aprovação dos órgãos municipais competentes. Isso porque o loteamento irregular compromete o acesso a serviços públicos essenciais (água, esgoto, luz), gerando uma clara insegurança jurídica, além de criar dificuldades futuras de regularização do imóvel.

Destaca-se, ainda, o aspecto social da norma, pois muitas vezes a venda de lotes irregulares atinge populações de menor poder aquisitivo, iludidas com a promessa da casa própria, mas que acabam adquirindo terrenos sem a mínima estrutura necessária.

O que entendeu o STJ acerca da compra e venda de lote não registrado

O STJ, no julgado do Recurso Especial nº 2.166.273-SP, firmou entendimento de que a compra e venda de lote não registrado é nula, ainda que o adquirente tenha plena ciência da irregularidade no momento da contratação.

O Tribunal fundamenta a sua decisão com base no artigo 37 da referida Lei nº 6.766/1979. A norma veda a prática da venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado, configurando a ilicitude do objeto. 

Por consequência, o negócio jurídico não produz efeitos válidos, impondo-se o retorno das partes à situação anterior (status quo ante). Isso significa, em termos simples, que o contrato é totalmente desconsiderado e o comprador deverá receber o valor que pagou para a compra do lote, esse que será devolvido ao vendedor.

Portanto, a decisão do STJ reafirma o caráter de norma cogente da Lei nº 6.766/79, mesmo em negócios firmados entre particulares e que o comprador tenha ciência da irregularidade do loteamento.

O entendimento trazido pelo STJ, garantindo a aplicação da norma citada, visa confirmar uma política pública destinada a garantir a organização urbana, segurança jurídica e proteção ao comprador, frequentemente parte vulnerável nesses negócios

Em suma, sem o registro do imóvel, a venda de loteamento que não estiver registrado é proibida, sendo considerada nula.

O que fazer em situações em que se está diante de um loteamento irregular?

Nem sempre o parcelamento irregular decorre de má-fé do loteador, já que muitos agem por desconhecimento técnico ou entraves burocráticos, o que os leva a iniciar a venda de lotes sem observar todas as exigências legais.

Nessas hipóteses, ainda é possível adotar providências administrativas para buscar a regularização do empreendimento, devendo o loteador promover a adequação do projeto conforme exigências do município. A aprovação da Prefeitura é essencial para prosseguir com a regularização da documentação junto ao cartório de registro de imóveis, permitindo, assim, a venda regular de lotes.

É importante destacar que, conforme previsão legal, uma das exigências que devem ser observadas para a regularidade do loteamento é o atendimento a requisitos mínimos de infraestrutura como a constituição de vias de circulação, saneamento básico, rede elétrica e iluminação pública.

A regularização fundiária, contudo, não convalida vendas anteriormente nulas, devendo ser sempre analisado o estágio negocial de cada unidade vendida.

Já para o comprador, é imprescindível que seja adotada cautela prévia antes de firmar a compra de um lote urbano, exigindo do loteador documentação essencial:

• Registro do loteamento no cartório de registro de imóveis: matrícula individualizada do lote.

• Aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal: certidão expedida pelo órgão de urbanismo.

• Certidão negativa de ônus e ações reais do imóvel.

• Certidão de regularidade fiscal

• Planta aprovada e memorial descritivo registrado.

• Verificação de existência de infraestrutura implantada (água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação e áreas públicas).

A não adoção de cuidados na realização da compra de lotes pode levar a um negócio jurídico nulo, quando se estiver diante de um loteamento irregular. O comprador, assim, acabará assumindo grande risco de litígios futuros, perda do investimento e dificuldades para a edificação ou registro do imóvel.

A ABV Advogados está à disposição de seus clientes para garantir maior segurança jurídicas em suas relações negociais.

Por José Borges de Sales Neto, pós graduado em Direito Público (Uniderp), MBA em planejamento tributário estratégico (PUC Rio), advogado da ABV Advogados.